„Wann wird es wirklich billiger?“ Der Immobilienmarkt im Realitätscheck

00:00:00: Ich bin der Meinung, dass diese Jahre jetzt grundsätzlich gute Jahre waren im Immobilien zu investieren.

00:00:06: Weil – und da seht ihr wieder die Datenexperten – es wird langfristiger nicht billiger!

00:00:10: Also was ist im Leben schon billiger geworden?

00:00:13: Und das gilt auch für Wohnungen in vernünftigen guten Lagen.

00:00:20: Kompass on Air Wir machen aus Schallwellen Informationen.

00:00:28: Am Immobilenmarkt tut sich gerade einiges Preise, Zinsen, Mieten, Neubau.

00:00:33: Vieles ist gleichzeitig in Bewegung aber nicht immer in dieselbe Richtung.

00:00:39: Wenn sich beim Kauf wieder mehr Aktivität zeigt, bleibt der Mietmarkt angespannt und auch beim Neubau stellt sich die Frage – wo geht es überhaupt noch weiter?

00:00:49: Darüber sprechen wir heute in Kompassoneer mit Alexander Budasch, Immobilien-Experte primär als Immobilian Investor tätig, mit über zwanzig Jahren Berufserfahrung und Simontala Verhaltensökonom in der Immobilenwirtschaft Head of Product bei Data Science Service GmbH Tätik für Forschung und Entwicklung.

00:01:08: Schön, dass ihr heute da seid!

00:01:09: Hallo,

00:01:10: herzlichen Dank für die Einladen!

00:01:11: Ja vielen dank!

00:01:14: Wir werden in der heutigen Podcastfolge immer wieder Bezug nehmen auf den Immobilienkompass-Kompaß-KOMPASS-KONPASS.

00:01:20: Das ist unsere jährliche Marktanalyse über den österreichischen Immobilianmarkt von KOMPAS, die wir auch in Kooperation mit der Data Science Service GmbH veröffentlichen Für den im mobilen Kompass den Titel Leichte Erholung im neuen Zinsumfeld.

00:01:38: Sprechen wir schon von einem deutlichen Aufschwung oder sind wir da noch im vorsichtigen Tau-Wetter?

00:01:44: Was habt ihr persönlich am stärksten gespürt, vielleicht Simon fangen wir bei dir an.

00:01:49: Am stärkste gespürt man.

00:01:50: ich bin natürlich mit den Daten am meisten bewandert.

00:01:54: Es zeigt sich natürlich ein Aufschwungstransaktionsvolumen hat wieder im Gegensatz zum Tiefstand.

00:02:00: Zugenommen auch die abgeschlossenen Verträge, aber von einer richtigen Trendwende würde ich jetzt nicht sprechen.

00:02:08: Ja, Ich vertrete auch durchaus auch sozusagen die größeren Investoren, institutionelle Investoren genauso in den Wohnimmobilienmarkt investieren und da erkennen wir schon eine deutliche zunehmende Aktivität.

00:02:20: Wir sind ganz einfach seit Mitte zwanzig, zweieinzwanzig in einer neuen Marktphase und an diese neue Realität gewöhnen sich gerade auch die Investoren.

00:02:30: Und ich würde durchaus sagen dass insgesamt das Interesse für Mobile Investments auch bei sozusagen institutionellen Investoren durchaus zunimmt.

00:02:40: Gab es denn für euch irgendeinen konkreten Moment wo ihr wirklich gemerkt habt da dreht sich jetzt was?

00:02:46: Da tut sich was am Immobilienmarkt?

00:02:48: Na vielleicht wenn ich das noch ergänzen darf Da muss man differenzieren.

00:02:52: Es ist immer wichtig zu differenzierend zwischen reinen Eigenkapitalkäufern, also sozusagen die keine Kredite aufnehmen.

00:02:59: Klar, wir müssen schräg-strich wollen und jenen Investoren die Krediten aufnehmen.

00:03:03: das zieht sich jetzt sowohl auf private als auch eben auf gewerbliche Investoren.

00:03:07: Und was interessant ist... Also ich bin mir sicher in der Nachbetrachtung waren die Jahre, dass es eine sehr gute Marktphase war.

00:03:15: Das erste, was man meistens merkt in einer Sole dass sozusagen die privaten Investoren beginnen zu investieren, also die Eigenkapitalinvestoren.

00:03:23: Die versuchen aus der Marktunsicherheit, ich sag's jetzt halt, ob Schnäppchen zu schlagen, günstig einzukaufen.

00:03:28: Das betrifft sowohl private wie gesagt auch als auch gewerbliche im Wohnimmobilienbereich und im Gewerbeimmobilierbereich.

00:03:34: aber unser Schwerpunkt heute ist ja wohnen.

00:03:36: Und die Banken weil du schon das Zinsniveau angesprochen hast reagieren Zeitverzöger.

00:03:41: Das heißt da dauert so dreiviertel Jahr.

00:03:44: auch in der Finanzkrise war das schon so, wo ich auch mittendrin schon war.

00:03:49: Zwei Acht zwei Neuen dauert das sozusagen eine gewisse Zeit bis die Banken wieder Appetit bekommen beziehungsweise finanzieren.

00:03:56: und daher – und auch dieses Segment – wenn die Bank mehr bereit sind, wieder mehr Kredite zu vergeben im Wohnmobilienbereich?

00:04:04: Das wäre das zweite Signal!

00:04:05: Ja also ich kann da gerne ein bisschen anektotisch werden... Ich habe es daran gemerkt dass man wieder in die Sohle erreicht haben, wo mich meine Ärztin dann zweimal bei den Terminen gefragt hat ob ich jetzt ein guter Zeitpunkt wäre im Immobilien zu investieren.

00:04:21: Ich glaube es ist auch generell am Markt wichtig dass man ein bisschen ein Gespür entwickelt was passiert.

00:04:27: Ich habe sehr großes Netzwerk und hab zum Beispiel eine spannende Anakdote die mir dazu gebracht hat das sich diesen Downturn den wir ja vorher hatten irgendwie im Blut hatte weil dann plötzlich Freunde zu mir gekommen sind.

00:04:41: Wir verheiratete das Baal, haben jetzt die dritte Wohnung auf Punkt gekauft.

00:04:45: Er gerade selbstständig beim Selbstständigen werden.

00:04:48: Das war für mich schon so ein Zeichen.

00:04:49: da ist vielleicht was im Busch und da war es dann auch wirklich so dass dann im ... das waren wir immer während meines PhDs, in den Jahr zwanzig dann langsam durch die Zinsanstiege das ganze Transaktionsvolumen wieder wie auch die Daten zeigen dann zurück gegangen sind.

00:05:04: er ist natürlich auch die entsprechenden Preise dann drauf reagiert haben.

00:05:08: Ich möchte noch kurz was ergänzen, weil da sieht man insbesondere du es als weißt du beschäftigst ist sehr intensiv mit Verhalten und Psychologie.

00:05:17: Es gibt einen starken bremsenden Faktor und da bin ich jetzt wirklich beim privaten Wohnungsimmobilienmarkt eigentumswohnungsmarkt und zwar was man oft so hört weil du deine Ärztin angesprochen hast das verknüpft mit der Frage naja wird's nicht noch günstiger?

00:05:30: Das heißt es gibt eine latente Erwartung im Markt, das ist vielleicht ja noch billiger.

00:05:35: Denn er geht sich auch so schlecht und in den mobilen Entwicklungen wird noch günstiger werden.

00:05:39: Und das ist ein wichtiger psychologischer Effekt, der das Ganze bremst weil die Fundamentaldaten sind eigentlich so dass ich auch sagen würde es ist jetzt sicher keine schlechte Zeit einzukaufen aber die Menschen denken es wird vielleicht noch günster.

00:05:54: Ja danke da sprich ich generell von Ein Phänomen, das jetzt für Wien vor allem interessant ist.

00:06:01: Wir haben seit den neunzehnvierziger Jahren eigentlich konstant steigende Preise.

00:06:05: Wir sind auch durch die Finanzkrise zwei tausend sieben, zweitausend acht eigentlich als Sieger hervorgegangen weil die Mobile halt einfach in Österreich als das Bentongold angesehen wurde und dadurch die Transaktionen jetzt also die Preis Entschuldigung nicht unbedingt zurückgegangen sind Wobei man muss auch wissen, es hat auch andere Zeiten gegeben.

00:06:23: Also mit Beginn des Ersten Weltkriegs sind die Preise massiv nach unten gegangen.

00:06:28: Auch in Wien war nicht attraktiv und das hat dann vierzig Jahre gedauert bis dann... also nach Kriegssende vierzig jahre gedaubert, bis in die Achtziger, bis die Preiseniveaus wieder dort waren wo sie vor dem Niveau des ersten Weltkirges waren.

00:06:41: Und das ist halt auch dann einer, wie soll ich sagen einem Narrativ geschuldet weil die meisten Leute davon ausgehen, dass Immobilienpreise immer steigen.

00:06:52: Aber das hängt natürlich auch sehr stark mit der Bevölkerungsentwicklung zusammen.

00:06:56: Wir haben in Österreich pro Frau eine Geburtenrate von einem Prozent,

00:07:00: d.h.,

00:07:01: die Bevölkerung schrumpft.

00:07:02: Wir bräuchten zweieinhalb Kinder um die Bevölkerungen zu erhalten.

00:07:05: Das heißt es muss mit Migration gegengewichtet werden damit auch die Nachfrage da ist, dass die Immobiliempreise konstant bleiben bzw weiter steigen.

00:07:14: und da sehe ich halt das Problem wenn man sich die Vorhersage von OECD und so weiter anschaut, weil das ist eine lange Frist noch.

00:07:23: Aber trotzdem nicht mehr ganz weit weg mit den Jahren zwei, zwanzig, achtzig, zwantzig, neunzig die zehn Milliarden Menschen in der Welt erreicht haben und dann aber auch die Umweltbevölkerung stagniert bzw zurückgeht.

00:07:36: Und das natürlich dann auch ein massiver Einfluss auf die Preisentwicklung der Immobilien hat, weil einfach die Nachfrage da nimmert alles.

00:07:43: Derzeitige Preis-Entwicklung.

00:07:44: also bleiben wir kurz beim Transaktionsvolumen.

00:07:46: nochmal Für ... ... für ... ... Jahrzehnte hat sie eben, wie ich schon beide angesprochen habe, eine Erholung gegeben.

00:07:53: Eben vor allem nach dem Tief, Jahrzehn, Dreiundzwanzig.

00:07:57: Was steckt denn hinter den Zahlen?

00:07:59: Wie kann man sich das genau denken?

00:08:00: Also getreiben.

00:08:02: der Faktor war natürlich da die Inflation am Ende des Tages.

00:08:04: Das haben wir leider jetzt im mobilen Report nicht abgebildet aber ja in die Zinsen auch gebildet weil die Reaktion der EZB, die ja die Zinzen mehr oder weniger festlegt was dass sie die In Flation eindämmt Kreditzinsen beziehungsweise die generellen Zinsen, die die Banken dann ja natürlich an die Kunden weitergeben angestiegen sind.

00:08:22: Dadurch sind Kredite teurer wurden.

00:08:24: und da komme ich wieder zurück auf das Beispiel der Familie, die drei Wohnungen gekauft hat.

00:08:29: Das heißt die Zinslast hat sie für die wenn Sie Variabel verzinst haben was wo wir in Österreich leider Europameister sind oder unter den Topländern stehen Wenn ich Variabel verzinzt habe haßt es dann okay.

00:08:41: meine Zins Last hat sich verdreifacht verfierfacht Und das muss ich natürlich mit meinem Einkommen dann irgendwie abtempfen, weil ich kann es nicht sofort an meine Mieter weitergeben.

00:08:52: Das war der treibende Faktor für den Einbruch und jetzt hat sich das Ganze wieder normalisiert.

00:08:59: Die Zinsen sind zurückgegangen.

00:09:01: Wir sehen aber trotzdem dass die durchschnittlichen Hypothekar-Zinsen bei Weiten nicht so stark zurück gegangen sind wie der EZB-Ziensatz.

00:09:10: also ist das teilweise sogar so... gewesen, dass der EZB-Zinssatz zwischenzeitlich darunter lag.

00:09:16: Das lag meines auch noch daran, dass vermehrte Investoren auf fixverzinnste Geniete umgestiegen sind – was jetzt natürlich für ihnen vernachteil war für die Zeit, weil sie natürlich diese Zinsrückgang dann nicht mitnehmen konnten.

00:09:32: Alexander, jetzt wollen wir eh gerade beim Zinssatzin.

00:09:35: Wie schlägt sich das dann auf Kaufentscheidungen nieder?

00:09:38: Wie groß ist auch der Zeitverzug zwischen Zinssenkung und wirklich dann der Markterholung oder Marktbewegung.

00:09:46: Ja, das ist ein sehr spannendes Thema, dass ich eigentlich genau dort anschließt.

00:09:49: Ich muss da kurz ausholen.

00:09:50: wir sprechen ja jetzt von einem relativ normalen Zinsumfeld.

00:09:55: also in einer langfristigen Betrachtung ist es jetzt relativ normal gegenüber dem abnormal niedrigen Zinsverhältnis in den zwanzigzehn Jahren hatten, ab dem Anfang der Zwanzigerjahre ist es natürlich deutlich dramatisch höher.

00:10:09: So ich wage die Idee aufzustellen dass so ein Umfeld wie wir das zwischen zwei zwölf und zweizweiundzwanzig hatten wahrscheinlich es nie wieder geben wird als sei denn es kommt wieder irgendein schwarzer Schwahn um die Ecke und die eZB muss noch einmal sozusagen die Negativzinsen gehen.

00:10:26: leider gibt's aber dann andere Faktoren die mich nicht so positiv stimmen dass dieser Pik den wir damals sich nennen peak Immobilien, dass wir den jemals noch erreichen.

00:10:35: Das heißt der Mensch war mal gewöhnt das Risiko kostet kein Geld.

00:10:38: Das bedeutet ich nehme einen Kredit auf und zahl dafür keine Zinsen.

00:10:42: Das ist ja de facto so.

00:10:43: Man hat einen Aufschlag bezahlt oder eine Marge und es waren nicht bei null.

00:10:46: aber wir hatten negative Zins.

00:10:48: Und die Menschen kommen jetzt aus diesem Umfeld und jetzt zahlen sie plötzlich wieder ganz normale drei Prozent im Schnitt für Wohnen bei Gewerbe-Mobilien bis vier inklusive Aufschlagen um jetzt nur ein Beispiel zu nennen.

00:10:59: Und das ist natürlich ein dramatisch höheres Niveau gegenüber.

00:11:01: null ist aber eigentlich ein ganz normales Zinsniveau.

00:11:05: Und jetzt sind wir bei dem einenseits, bei den rein privaten Investoren.

00:11:08: sehen wir dort bei der Aussage vom Simon das ist einfach eine Haushaltsbudgetrechnung und es sagt wieviel kann ich mal eigentlich Zinsen und Bildungen also Kapitaldienst insgesamt eigentlich leisten?

00:11:17: Das ist natürlich jetzt deutlich anders und höher als vor fünf Jahren oder zehn Jahren und bei den gewerblichen Investoren ist es halt so dass es immer einen Gap braucht zwischen einer Immobilienrandite und einer Fremdkapitalrandite.

00:11:30: So was das vereinfacht heißt, ich muss ja sozusagen diese Kredite bedienen auch im Gewerblichen Ausmiete also wenn ich eine Wohnung vermiete.

00:11:39: Das gilt auch für Eigenungswohnungen.

00:11:40: Wenn ich die Zuvermittlungszwecken erwerbe dann muss die Rechnung sicher irgendwann ausgehen.

00:11:44: Und wenn der Zins... Wenn die Immobilianrandite der Wohnung bei vier Prozent ist und die vier Prozent Zinsen zahlen wird sich das nicht ausgehen weil da ist der Cashflow mit Sicherheit deutlich negativ.

00:11:54: Idealerweise sollte ein Spread so zwischen eineinhalb, zwei Prozent sein.

00:11:58: Das heißt die Immobilien-Ronditis einer bis zweieinhalb Prozent höher als die Fremdkapitalbelastung.

00:12:02: Wir nennen das diesen sogenannten Leverage Effect oder der positive Hebel aus einer Fremdenfinanzierung bei einer Immobile und das beginnt auch wieder.

00:12:10: Nimmt zu aber ich würde schon sagen dass jetzt noch hauptsächlich die Eigenkapitalinvestoren die gutes Eigenkapitale haben wir im Vorteil auch am Markt sind weil dieser klassische Hebelzugang funktioniert nicht durchgeht.

00:12:23: Ja, gleichzeitig hat sich ja auch regulatorisch einiges getan.

00:12:26: Im letzten Jahr Stichwort Kim Verordnung die mit dem Jahr-Zwischen ausliefern.

00:12:32: Alexander, wie erlebst du das in der Praxis?

00:12:35: Werden jetzt Kredite wieder leichter vergeben?

00:12:37: Also da muss ich vielleicht auch ein kleines Inseid geben.

00:12:39: Ich war selber über zehn Jahre Kreditinstitutleiter also das heißt ich weiß was es heisst unter der österreichischen Finanzmarktaufsicht zu arbeiten.

00:12:47: Das ist wirklich ein, ich sag das jetzt neutral.

00:12:50: Neutral eine strenge Regulatorik die wir in Österreich haben und ich muss dazu schon eine Anmerkung machen.

00:12:56: es ist zwar die Kim Verordnung ausgelaufen aber es gibt auch eine Empfehlung an Kreditinstitutleiter oder Leitfaden.

00:13:02: heißt das glaube ich bin jetzt auch schon wäre ja nicht mehr genau die Bezeichnung so jedenfalls Ich sage das einmal so ganz klar.

00:13:09: ich hätte nicht in meiner Zeit auch wenn es dann nur mein Leitfaden oder eine Richtlinie ist, hätte gesagt naja ich nehme jetzt die unternehmerische Freiheit als Bank und behandle das weit flexibler.

00:13:19: Ich muss aber fairerweise sagen die Banken tun es hat sich verbessert.

00:13:22: Die vorständige Geschäftsleiter denke ich tun auch alles um hier mehr Immobilienfinanzierungen möglich zu machen.

00:13:30: wir wissen auch von großen Banken dass sie zunehmend Wohnimmobilienkredite bereit sind zu vergeben.

00:13:37: Der hinterligende Grundthema hat sich sozusagen nicht geändert.

00:13:43: Grundsätzlich was die vielleicht kurz noch zu den Ausfällen, also dahinter liegt ja sozusagen diese Nonperforming-Lohnquote.

00:13:50: das sind also Kredite wo Zins oder Kapital über neunzig Tage überfällig sind.

00:13:55: und diese Quote hat sich zwar ich glaube von zwei Prozent auf drei Prozent erhöht innerhalb dieser sogenannten Krise Ich sag lieber dieser Marktphase der letzten Jahre aber nicht so stark wie im Gewerbimmobilienbereich.

00:14:08: Und daher würde ich vorsichtig positiv aufgrund der von Simon angesprochenen Nachfrage an Wohnen davon ausgehen, dass es tendenziell leicht besser wird.

00:14:19: Jetzt interessiert mich natürlich die Frage was ist gekauft worden?

00:14:23: Von Immobilientypen sprechen.

00:14:25: Der Immobilinkompass zeigt Es werden immer mehr Wohnungen gekauft Grundstücke brechen so ein bisschen ein.

00:14:31: Simon, was sagt das auch über die Zukunft des Neubaus?

00:14:36: Da ist natürlich einer der Treibendenfaktoren sind die Baukosten.

00:14:39: Das kriege ich jetzt, bin ursprünglich Tiroler, ich glaube man hört es auch vom heimischen Markt mit weil ich dann natürlich die meisten Leute in der Branche kenne abgesehen von Wien natürlich dass da die Bausträger und Entwicklern mittlerweile Probleme bekommen Weil hohes Risiko eingegangen sind davon ausgegangen das die Zinsen teilweise so niedrig bleiben.

00:14:57: da sind jetzt schon die ersten Inzahlungsschwierigkeiten.

00:15:00: dann gestiegene Baukost.

00:15:02: Es ist nicht mehr ganz so attraktiv, wirklich was zu entwickeln und auch dann nicht mehr einfach zu den entsprechenden Preisen die Immobilien mit der entsprechenden Rendite zu verkaufen.

00:15:11: Also wird ich behaupten dass da momentan ja das die Hauptgründe dafür sind also dass vor allem Grundstücke nicht mehr so oft transaktioniert werden gleich mit dem Neubau und vermehrt Aufbestand zurückgegriffen wird damit man Transaktionen abwickelt.

00:15:27: Abgesehen jetzt von der Seite des Bauträgers, warum profitiert man so vom Bestand?

00:15:32: Weil man es mit meistens entsprechenden Abschlägen natürlich kaufen kann.

00:15:36: Weil die natürlich auch zu... Also nie deutlich niedrigeren Kosten damals gekauft worden sind und dann natürlich auch der Verkäufer entsprechend bereit ist einen entsprechenden Niedrigereinpreis anzunehmen.

00:15:48: Alexander wenn wir von Wohnungen vor allem im Erstbezug in Wien sprechen Dann kann man das ja Die meisten kommen noch unter zwanzig Euro pro Quadratmeter finden, auch in Randlagen nicht.

00:16:00: Wie erklärt sich das?

00:16:01: und gibt es auch noch Lagen wo eben Neubau überhaupt noch funktioniert?

00:16:06: Ja also du hast das schon verweckernommen... Also es ist wirklich höchst dynamisch bis dramatisch.

00:16:11: die Mitpreisentwicklung.

00:16:13: Ich sage bitte nochmal, ich bin unabhängiger Berat und keine immobilien Markler.

00:16:16: Sonst könnte man meinen, ich versuche den Markt irgendwie schön darzustellen aber es ist wirklich aus meiner Sicht dramatisch.

00:16:21: Es ist genauso wie du sagst, es ist egal in welcher Lage im Wien eine Erstbezug neu bei Wohnung ist de facto unter zwanzig Euro nicht zu bekommen.

00:16:30: und selbst dort ist es so dass die Markler Zelte aufstellen sich dort dutzende Leute anstellen.

00:16:34: Du kannst dir eine Musterwohnung für zehn Minuten... Ich überspitze jetzt leicht, aber ungefähr für zehn minuten anschauen.

00:16:40: So und das ist es Bei günstigeren Wohnungen, also z.B.

00:16:43: Richtwertwohnungen und Altbau höre ich von Beispielen wo über hundert Bewerbungen abgegeben werden von Mietern die also Lebenslauf... Einkommensnachweis ist das sehr laut!

00:16:54: Das war immer schon so bei seriöser Vermietern.

00:16:56: aber die Lebensläufe abgeben muss sich bewerben müssen.

00:16:59: Also unlangsamer mit einer Dame gesprochen in einem Geschäft, weil man gesagt okay mobilen mag.

00:17:04: Sie ist jetzt total happy weil sie hat sich für eine Wohnung beworben und sie wurde da jetzt quasi ausgewählt.

00:17:09: Das heißt wir haben einen eine extreme Nachfrageüberhang, der von Jahr zu Jahr sich deutlich verschärft.

00:17:15: Es sind Zehntausende Wohnungen die fehlen.

00:17:18: also es kann das nur so behoben werden dieses Thema in dem große wirklich große Projekte jetzt rasch in den nächsten Jahren nachkommen.

00:17:27: Das Thema ist nur dass diese Dynamische Entwicklung anhalten wird weil wenn ich sage ich möchte jetzt mit einem Projektbeginner das realisieren dann ziehen die Leute in drei Jahre ein.

00:17:35: Das heißt diese Phase wird noch dieser Backlock wird noch viel länger dauern.

00:17:39: Das Thema Umnutzung von anderen, von Büroimmobilien etc.

00:17:42: ist alles wichtig aber es braucht wirklich eine richtige Wohnbauoffensive und zwar ich rede da auch wirklich von tausenden Wohnungen die bis zu zwanzig dreißig realisiert werden sollten.

00:17:54: sonst wird das so sein dass diese Preise noch mehr steigen und das ganze natürlich ein gesellschaftliches und soziales zunehmendes Problem wird in Österreich.

00:18:02: Das

00:18:03: ist jetzt also eigentlich Eigentum und Miete.

00:18:05: Bei Mieten wird sie wahrscheinlich genau gleich ausschauen, die Riesennachfrage oder?

00:18:10: Ich habe mich ausführlich auf die Miete bezogen.

00:18:12: im Eigentumsbereich ist es so dass wir natürlich schon ein Leistbarkeitsdemo nach wie vor haben weil wer hat?

00:18:17: jetzt sage ich einmal Da habe ich das ganze Lob sagen.

00:18:19: Hundert, zweihunderttausend Euro Eigenkapital und kann sich einen Kredit leisten.

00:18:22: also das ist ja nicht die breite Maße in Österreich.

00:18:25: Ja sicher.

00:18:26: Und vor allem natürlich haben wir in Wien den großen Vorteil dass ungefähr sechzig Prozent des Marktes sowieso nicht am freien Markt sein.

00:18:33: Das muss man dazusagen weil eben genossenschaftlich oder wiener Wohnen.

00:18:37: deshalb sind auch... Ich hab damals eben auch an der Universität Reading als Assistenzprofessor gearbeitet.

00:18:42: da war Wien ein Paradebeispiel für die Schaffung leistbaren Wohnraums gibt keine vergleichbaren Städte zumindest nicht in Europa, die das so durchführen.

00:18:52: Und deshalb muss da wahrscheinlich auch die Politik entsprechend tätig werden.

00:18:55: und noch ein Kommentar zu dem was du gesagt hast.

00:18:58: Ein Freund von mir hat gerade Wohnung gesucht und ist dann zu einer großen Gesellschaft bzw.

00:19:04: Genossenschaft gekommen.

00:19:05: und die schalten die Inserate gar nicht mehr weil sie sagen wenn Sie die Interate schalten würden, weil der Großteil des Bestandes von Ihnen ist Altbau Die könnten die Flut an Bewerbern einfach nicht handeln, das geht alles mittlerweile über Kontakte.

00:19:19: Danke Simon möchte ich auch noch präzisieren.

00:19:20: also ich habe hauptsächlich über den freien Markt gesprochen wo sozusagen die Leute hindrängen die auch die Anforderungen auf der Gefahr.

00:19:26: es gibt ja eine diese sogenannte Mittelschicht die jetzt sehr viel Einkapital hat aber einen Job hat die Miete gut bezahlen kann die drängt in diesen freien Markten und daher explodieren dort die mieten.

00:19:38: Und natürlich ist die Mieterexplosion auch dem geschuldet dass man sie über die letzten Jahre durch die Zinsen nichts mehr leisten hat können, dann drängt natürlich alles in den Mitmarkt und entsprechend steigen die mitten.

00:19:48: Also

00:19:49: was in Wien früher gut funktioniert hat mit Genossenschaften und Gemeindebau scheint jetzt nicht mehr gut vor dem Marktdruck zu schützen?

00:19:58: Ja weil eben das sprechen wir ja auch wieder von Wien generell.

00:20:02: Die Peakzeit Wiens war in den Neunzehnzwanzigern ungefähr wo.

00:20:08: zwei Millionen Einwohnern usw.

00:20:10: ist dann über die Kriege und so weiter relativ stark zurückgegangen, aber jetzt hat die Attraktivität Wins trotzdem eben durch diese teilweise noch sehr großen Anteilvermarkt an geförderten bzw.

00:20:21: durchs Mitrechtsgesetz geschützten Mitpreisen entsprechend auch wieder zugenommen.

00:20:26: also glaube ich in Wien haben wir das Glück dass man sicher in einer der leisbarsten Städte Europas leben.

00:20:31: wenn man vergleicht jetzt München

00:20:32: usw.,

00:20:32: das ist ja schon seit längeren Jahren eigentlich nicht leisbaar.

00:20:37: Auch externe Faktoren spielen ja eine große Rolle.

00:20:40: Steigende Ölpreise, geopolitische Entwicklungen und Inflation haben wir schon gehabt vorhin?

00:20:45: Wie stark beeinflusst das jetzt die Planungssicherheit auch die Leistbarkeit von Käufern und Entwicklern?

00:20:52: Also da würde ich gerne zum Thema Unabhängigkeit, da müssen wir mal über Geopolitik reden, über Österreich-Politik reden.

00:20:57: Ich finde alle Maßnahmen, die zu leistbaren Mieten führen sind absolut begrüßenswert.

00:21:02: also niemand glaube ich möchte von uns wird begrüßen wenn die mitten nicht stark steigen.

00:21:06: Was nur passiert ist jetzt, dass durch politische Eingriffe wie die sogenannte Mitpreisbremse bei Investoren, die eigentlich den Wohnraum schaffen und da rede ich nämlich auch vor allem von internationalen Investoren.

00:21:16: Also es gibt große internationale Investoren bzw.

00:21:20: notierte Gesellschaften

00:21:21: etc.,

00:21:21: die in Wien gerne große Wohnbauten etc.

00:21:23: richten wollen.

00:21:24: Und da kommen jetzt die Signale an – da gibt's eine Politik, die greift sozusagen Weil ich habe vorher ein bisschen übers Rechnen gesprochen, das sind natürlich Geschäftsfälle Business Cases.

00:21:34: Und wenn natürlich Entscheidungen getroffen werden die das alles umwerfen oder die Business Pläne sozusagen nicht mehr so funktionieren dann schafft es eine große Unsicherheit und das heißt zur Konsequenz dass diese Investoren die eigentlich den Wohnraum schaffen sollten Österreich wie Deutsche Private andere die große Wohnanlagen bauen natürlich davor zu rückschrecken und sagen naja Was kommt da jetzt sonst noch?

00:21:56: Dann wird in den Freien, Mietwagd eingegriffen.

00:21:59: Und das will ich mal sagen ist einmal das österreichische Thema.

00:22:01: Da braucht es Planbarkeit.

00:22:04: Also wenn ich keine Planbarkei habe als Immobilien-, Investor- und Errichter dann ist das sehr schwierig.

00:22:10: Geopolitisch glaube ich also... Simon, bist du da international oder vielleicht ein bisschen?

00:22:16: Ja, da haben wir das große Problem.

00:22:18: Weil der grosse Inflationsanstieg dazu, als er eben zu dieser Marktphase ab Mitte zwei, zweiundzwanzig geführt hat war begründet auf dem Ukraine-Kegg.

00:22:26: Ölpreise sind gestiegen.

00:22:27: wenn die Ölbreise steigen steigen Transportkosten Steigen die Preise für Produkte hast Inflation ist in die Höhe geschossen.

00:22:34: was haben wir jetzt?

00:22:36: mehr oder weniger genau dieselbe Situation?

00:22:38: Wir haben an US-amerikanischen Präsidenten bewusst oder unbewusst, aus welchem Grund auch immer die Iran-Angegriffung hat ohne zu bedenken dass die Straße von Hormuz das Nadelöhr der öleksportierenden Ländern ist.

00:22:52: Wir sehen es jetzt schon da.

00:22:53: Standort hat gestern gerade getitelt, dass in Deutschland und Österreich eben die Inflation wieder ansteigt und ich kann es nicht abschätzen.

00:23:02: aber wenn der Konflikt noch länger weitergeht dann haben wir wieder dieselbe Situation wie damals.

00:23:07: was wird die EZB machen?

00:23:09: Wird mit den Zins nach oben gehen?

00:23:11: Horst Immobilien werden wieder weniger attraktiv in der Bewertung vor allem relevant, weil vor allem für Eigentumswohnungen die vermietet werden kommt ja das Ertrags-Wertverfahren zur Benutzung wo dann die entsprechenden Kalkulationszinsen ansteigen.

00:23:25: Dadurch die Bewerting der gekauften Eigentumswotung sinkt und ja dann haben wir wieder einen Teufelskreis der den Markt wahrscheinlich abkühlen lässt.

00:23:34: also meine persönliche Meinung ist dass wir in sehr risikobhäfteten Zeiten sind.

00:23:40: Ich jetzt wahrscheinlich wirklich noch, wenn ich mir eine Immobilie kaufen wollen würde abwarten.

00:23:45: Also

00:23:45: ich sage es ganz vereinfacht das große Thema ist und das können wir alle nicht abschätzen.

00:23:51: die Sache kann sich in ein paar Monaten beruhigen.

00:23:53: Ich befürchte leider dass wird jetzt schon eine Phase sein die uns heuer begleiten wird weil sich das so schnell nicht abbauen lässt.

00:23:58: dieser Rückstarr Und was ich problematisch politisch sehe dass wir wieder in Zeiten der Machtpolitik zurück sind.

00:24:04: Das heißt das Recht ist stärkerein und das bezieht sich ja jetzt nicht nur auf die USA das ist in Russland.

00:24:09: Und das ist, dass weshalb ich etwas skeptisch bin ob wir so Zeiten wie vor zehn Jahren wieder erreichen werden solange solche Politik an der Macht sind.

00:24:17: Weil es zählt das Prinzip des stärkeren und nicht demokratische andere Themen ja?

00:24:22: Ja, ich möchte da gerade noch anschließen weil ich glaube, dass das definitiv nach länger mit den Preisen so gehen wird, weil die komplette Ölinfrastruktur oder die komplete Partei der Ölinfestruktur im Iran usw.

00:24:34: immer noch zerstört und das wird Jahre dauern bis das wieder aufgebaut wird.

00:24:37: Also ich glaube, dass wir da wahrscheinlich schon mit einer längeren Inflationsperiode zu tun haben werden und die EZP dann entsprechend reagieren wird.

00:24:46: Und um auf die Politik zu sprechen zu kommen – Ich glaube, ich habe es vorher schon erwähnt – Da ist natürlich auch das Problem, dass in eine gewisse Richtung steuern und weil wir Migration brauchen, um zumindest in Österreich unserer Bevölkerung konstant zu halten

00:25:04: bzw.,

00:25:05: dass sie wächst muss ich mir dann da schon die Frage stellen, ob ich diese politischen Bewegungen unterstütze.

00:25:11: Wenn ich jetzt selbst ein Mobilär besitze?

00:25:15: Ich würde noch als Abschlussfrage gern bei der Leisbarkeit bleiben.

00:25:17: Noch kurz vielleicht eine kurze Prognose für die kommenden Jahre oder auch für zwanzig sechsundzwanzig wenn jemand gerne einen Wohnungseigentum kaufen wollen würde kaufen oder noch warten.

00:25:31: Also ich rate niemanden dazu zu warten.

00:25:34: Ich denke, es ist nur diese Frage sehr angebracht und passend.

00:25:39: sie ist noch so allgemein schwer zu beantworten.

00:25:40: also ich denke wenn in der persönlichen Situation eine gute Aussicht hat dass man sagt ich kann mir das gut leisten Es ist eine Finanzierung etc.

00:25:51: die Sinn macht Die gut leistbar ist, die jetzt nicht meine Möglichkeiten deutlich übersteigt.

00:25:56: Dann gibt es für mich keinen Grund eigentlich zu warten.

00:25:58: Ich glaube insbesondere wenn man jetzt dem Simon zugehört hat das würde ich unterstreichen... ...ich bin der Meinung dass diese Jahre jetzt grundsätzlich gute Jahre waren im Immobilien zu investieren weil und da seht ihr wieder die Datenexperten Es wird langfristiger nicht billiger.

00:26:14: also was ist im Leben schon billiger geworden?

00:26:17: Und das gilt auch für Wohnungen in vernünftigen guten Lagen.

00:26:20: so.

00:26:21: Aber es gibt immer Ausreise, es gibt natürlich schlechte Einfamilienhäuserwohnungen die man kaufen kann und es gibt gute Lagen und auch einen Zufall ein Glück.

00:26:30: Wenn es für denjenigen diejenige Sinn macht das wirtschaftlich gut tragbar ist dann sollte man meiner Meinung nach eine Möglichkeit am Markt nutzen.

00:26:39: Ja ich sage da klassisch it depends Weil der Immobilienmarkt durch seine Heterogenität und die räumliche Komponente ist ein sehr lokaler Markt.

00:26:49: Man sieht das in Tiersitz zum Beispiel, mein Heimatort wunderschöne Oatschaft aber mittlerweile halt dadurch auch nicht mehr leistbar war vor einigen Jahren ganz anders weil es einfach nicht in den Kern-Tourismus gebeten gelegen ist und dadurch nicht ganz so attraktiv war wie jetzt.

00:27:05: keine Ahnung Kitzbühel oder der Großraumkitzbühl usw.. Ich glaube Es macht sowohl Sinn jetzt zu kaufen, weil wir eben diesen Preisrück ginge gehabt haben.

00:27:15: Aber wenn ich nicht unbedingt muss, kann ich auch noch meine paar Jahre warten.

00:27:20: Brings schon noch gerne auf Zahlen runter!

00:27:22: Wenn wir uns die Grundstückspreise für Wohnprojekte anschauen dann sind das ja wohl in Wien für große Wohnimmobilien-Projekte, für Mitwohnungen und Eigentumswohnung deutlich zurückgegangen in gewissen, nicht so guten Lagen, Tanztanube etc.

00:27:34: von... weit über tausend Euro auf untertausend nur mein Gefühl zu bekommen.

00:27:38: Und was die Baukosten betrifft, vertrete ich dem ein und dass das allenfalls noch im Moment wenn man gut verhandelt etwas drinnen ist weil die Baufirme in Auslastung schaffen müssen damit sie die Leute nicht freisetzen müssen.

00:27:49: aber die Bau kosten werden nicht wirklich sinken.

00:27:51: und da wiederhole ich nochmal mein Zitat wann es schon mal was wirklich billiger geworden?

00:27:55: Das heißt die ungekehrte Antwort ist jetzt wenn diese Basiseffekte sozusagen nicht weiter sinken was ich mir nicht vorstellen kann is der Zeitpunkt sicher auch kein schlechter.

00:28:02: Ja, da würde ich gerne noch etwas Verhaltensökonomisches einbringen.

00:28:05: Das sogenannte Extrapolation-Bias, das sagt, dass Menschen oft mal die Vergangenheit in die Zukunft projizieren und dem sollte man sicher auch bewusst sein.

00:28:15: nur weil jetzt die Immobilienpreise über siebzig Jahre oder fast achtzig Jahre nur gestiegen sind heißt es nicht, dass die in der Zukunft weitersteigen werden.

00:28:24: Deshalb auch eine kleine Anmerkung von meiner Seite Arbeiter Gott selbst an einem Projekt, wo ihr ein bisschen über diese ganzen Verhaltensökonomischen Verzerrungen aufklären will.

00:28:34: Da wird es hoffentlich bald etwas dazu geben also eine Web-Anwendung bzw.

00:28:38: eine App.

00:28:39: Also wenn das interessiert würde mir freuen, wenn ich da Feedback bekomme weil jetzt momentan gerade so in meiner Privatzeit entwickelt ist.

00:28:46: Aber ich glaube dass man sich generell am Immobilienmarkt, weil wir eben diese zwei Komponenten hat.

00:28:50: Wir haben einerseits die Investitionsfunktion wo ich mein Geld investiere, aber andererseits im Vergleich zum Finanzmarkt auch die Konsumfunktion.

00:28:58: Ich lebe in der Immobilie und habe Emotionen, die damit verbinden.

00:29:02: Genau deshalb ist die Verhaltensökonomie für die immobilen Wirtschaft eigentlich viel wichtiger als für die Finanzbranche, wo sie aber in der Forschung viel stärker ist.

00:29:11: Und deshalb glaube ich müssen sich alle Parteien, die am Immobiliermarkt tätig sind mit verhaltensökonomischen Konzepten auseinandersetzen um auch fundierte Wie soll ich sagen, bessere Entscheidungen treffen zu können?

00:29:24: Also kaufen oder noch warten.

00:29:26: Ich habe es auf jeden Fall super spannend gefunden.

00:29:32: Das waren auch beide Perspektiven zu hören und man merkt das sind schon sehr viele Faktoren und auch Daten dahinter die man so eigentlich gar nicht wirklich mitkriegt von außen.

00:29:42: Danke euch beiden für die spannenden Einblicke!

00:29:45: Sehr gerne danke für die Einladung.

00:29:47: Ja, sehr gerne.

00:29:47: Danke für die Einladung und wenn jemand die Daten noch mehr interessieren, gerne bei Kompass vorbeischauen und den Immobilien-Markt-Support lesen.

00:29:54: Wir freuen uns auf Feedback!

00:29:57: Natürlich auch ein großes Dankeschön an unsere Zuhörerinnen und Zuhöhrer.

00:30:00: Beim nächsten Mal bleiben wir beim Thema Daten und zwar im Grundbuch nehmen das Firmenbuch aber auch gleich mit.

00:30:06: Konkret geht es um Registerlösungen und wofür wir diese eigentlich wirklich benötigen.

00:30:11: Ich bin Laura Drechsler sage tschüss und bis zum nächsten mal.

00:30:16: Das war

00:30:16: KompASS ON AIR der Business-Podcast

00:30:19: der

00:30:19: Kompassgruppe.

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00:30:30: Alles zu den Inhalten dieses Formats sowie Informationen zur Kompassegruppe finden Sie auf www.kompass.at.

00:30:41: Vielen Dank fürs Zuhören – bis zum nächsten Mal.